Škola finanční gramotnosti: Vyplatí se hypotéka?

Mnoho lidí dnes řeší stejnou otázku: Přestěhovat se do vlastního, nebo zůstat ještě chvíli v nájmu či u rodičů? Většinou se vše řeší pocitově – potřeba řešit akutně bydlení zvítězí nad zdravým rozumem. My se pokusíme vnést do těchto úvah trochu matematiky. Dnes se budeme zabývat hypotékou.

Jak jsme počítali?

Současné sazby hypoték jsou velmi nízké a lákavé. Nelze však očekávat, že to tak vydrží dlouho, natož věčně. Budeme proto v našem příkladu počítat se 4% úročením hypotéčního úvěru. V současné době státní aparát poskytuje daňovou úlevu pro ty, kteří hypotéku platí. Budeme počítat s daňovou úlevou dle stávající legislativní úpravy, čili 15% ze zaplacených úroků. Inflace je velmi proměnlivá veličina, budeme počítat s její hodnotou 3%. Zhodnocení nemovitostí je otázka lokality i dalších vlivů, které ve výpočtu nemůžeme zohlednit. Naše virtuální nemovitost se tedy bude zhodnocovat pouze o 3% inflaci.

Většina lidí volí splatnost 20 nebo 30 let

Jelikož jsme rodáci z Kolína, koupíme si pro naše budoucí potřeby byt v Kolíně. Na spekulaci o koupi rodinného domu si netroufáme, protože oba autoři dům mají, a časové i finanční náklady na údržbu je občas dovádějí k zoufalství. Cena bytu je 1 500 000 Kč včetně poplatků, a celou ji platíme hypotékou. Zvolíme varianty hypotéky na 20 a 30 let, kratší splatnost většina lidí kvůli vysoké splátce nevolí. Následující tabulky uvádí celkem zaplacenou částku za úvěr, a porovnává ji s aktuální reálnou hodnotou nemovitosti (zhodnocení o 3% inflaci každý rok).


Rok

Aktuální výše hypotéky

Zaplacený úrok

Roční daňová úleva

Celkové náklady

Hodnota nemovitosti

0

1 500 000 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

1 500 000 Kč

5

1 355 140 Kč

-55 457 Kč

8 319 Kč

390 410 Kč

1 738 911 Kč

10

1 178 895 Kč

-48 678 Kč

7 302 Kč

785 528 Kč

2 015 875 Kč

15

964 466 Kč

-40 431 Kč

6 065 Kč

1 186 373 Kč

2 336 951 Kč

20

703 581 Kč

-30 397 Kč

4 560 Kč

1 594 187 Kč

2 709 167 Kč

25

386 174 Kč

-18 189 Kč

2 728 Kč

2 010 480 Kč

3 140 667 Kč

30

0 Kč

-3 336 Kč

500 Kč

2 437 087 Kč

3 640 894 Kč


Tabulka č. 1 – hypoteční úvěr a hodnota nemovitosti, 30 let


Rok

Aktuální výše hypotéky

Zaplacený úrok

Roční daňová úleva

Celkové náklady

Hodnota nemovitosti

0

1 500 000 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

1 500 000 Kč

5

1 227 166 Kč

-51 444 Kč

7 717 Kč

510 026 Kč

1 738 911 Kč

10

895 221 Kč

-38 677 Kč

5 802 Kč

1 028 918 Kč

2 015 875 Kč

15

491 359 Kč

-23 144 Kč

3 472 Kč

1 558 598 Kč

2 336 951 Kč

20

0 Kč

-4 245 Kč

637 Kč

2 101 402 Kč

2 709 167 Kč


Tabulka č. 2 – hypoteční úvěr a hodnota nemovitosti, 20 let

Z pohledu finanční gramotnosti

Dle předchozího článku o přeplacení úvěru bychom měli znát měsíční splátky: 7229 Kč na 30 let, 9198 Kč na 20 let. Pokud od celkového přeplacení odečteme daňovou úlevu, získáme poslední řádek sloupce „Celkové náklady“. Při 20 letech splácení úvěru jsme celkem zaplatili 2,1 mio, a naše virtuální nemovitost má hodnotu 2,7 mio. Potvrdila se tedy teze, že v případě úvěrů je inflace velkým pomocníkem. Dokonce v tomto konkrétním případě vyděláme na úvěru. Na 20 i 30 letech inflace byla větším faktorem než úroky z úvěru. Je to logické – úroky z úvěru se každý rok počítají z nižší a nižší částky, naopak u zhodnocení nemovitosti složené úročení navyšuje vyšší a vyšší hodnotu nemovitosti. Z pohledu finanční gramotnosti je tento tah racionální. Je ovšem nutné počítat, že po několika desetiletích bude nutné na bytě provést rekonstrukci.

Pozdní zaplacení může znamenat úplnou stopku

Přesto, že tabulkově vychází pořízení vlastního bytu zajímavě, nemusí se vždy jednat o vhodnou investici. Zejména v případě, že měsíční splátka je příliš vysoká a existuje větší riziko, že by mohlo dojít k prodlení s placením. V takovém případě totiž získáte zápis do registru dlužníků, který Vás pro příští žádost o úvěr znevýhodní, někdy dokonce může znamenat úplnou stopku. Další situace, kdy není vhodné se do úvěru pouštět, je předpoklad brzké změny rodinné situace. Například v situaci, kdy mladý pár plánuje v nejbližší době založit rodinu, není vhodné si kupovat malý byt, a poté po narození dětí hledat větší alternativu. Ideální variantou samozřejmě je pronajmout menší byt a na větší si vzít hypotéku novou, více ale v článku o investování.

V seriálu škola finanční gramotnosti už vyšlo:

Jak spočítat, kolik přeplatím na úvěru?

Přidat komentář